Ne paslaptis, kad tūkstančiai žmonių visoje šalyje ir Arizonoje praranda savo namus dėl uždarymo. Vienas iš didžiausių klausimų, su kuriais susiduriu kaip Arizonos nekilnojamojo turto advokatas, sprendžiantis su nuosavybės teisės atėmimu susijusius klausimus, yra klausimas, kas atsitiks su antrąja hipotekos ar nuosavo kapitalo kredito linija po pirmosios hipotekos uždarymo. Norint atsakyti į šį klausimą, reikia išanalizuoti konkrečią kiekvieno asmens situaciją, įskaitant jo paskolos sutarties sąlygas, sąlygas, kuriomis jis gavo paskolą ir kokios lėšos buvo panaudotos jai, ir lėšų paskirstymą parduodant hipoteką. Nors dauguma namų savininkų būtų išmintingi pasikalbėti su Arizonos turto pardavimo iš varžytynių advokatu apie savo padėtį, šiame straipsnyje pateikiama bendra Arizonos įstatymų sistema, turinti įtakos antrojo hipotekos skolintojo gebėjimui surinkti neapmokėtą deficito likutį po to, kai pirmasis hipotekos skolintojas įkeitė.
Preliminariai reikėtų suprasti, kad ši diskusija taikoma tik paskoloms, užtikrintoms Arizonoje esančiu turtu. Arizonos įstatymai, susiję su skolintojo galimybe surinkti neįgalumo balansą, iš esmės skiriasi nuo kitų valstijų įstatymų, o jei turite paskolą turtui kitoje valstijoje, turite gauti teisingą informaciją iš tos jurisdikcijos.
Vienas iš esminių Arizonos teisės skirtumų, susijusių su antrojo hipotekos skolintojo galimybe surinkti deficito likutį, yra peržiūrėto Arizonos kodekso 33–729 (a) skirsnyje, kuris riboja skolintojo galimybę siekti deficito, jei pasiskolintos lėšos suteikiamos “pirkimo kainos likučio mokėjimui užtikrinti”, jei turtas yra vienos ar dviejų šeimų namas ir susideda iš dviejų akrų su puse ar mažiau. Kitaip tariant, jei paskola yra “pirkimo pinigai”, naudojami būstui įsigyti, vienintelė skolintojo galimybė yra užkirsti kelią rinkos uždarymui nemokėjimo atveju. Jei skolintojas negali užkirsti kelio teisės naudotis turtu atėmimui, nes pagrindinis skolintojas jį jau turi, jis neturės kitų teisių gynimo būdų.
Žinoma, daugelis namų savininkų Arizonoje, susiduriantys su turto areštu, susiduria su antrosiomis hipotekomis, gautomis po to, kai nusipirko savo namus, o pinigai naudojami namų pagerinimui, kitų skolų apmokėjimui, atostogoms ar kitų prekių pirkimui ar net jų naudojimui kaip išankstiniams mokėjimams už kitus namus. Tokiais atvejais, kai pinigai negali būti grąžinti pradiniam turto pirkimui, Arizonos įstatymų apsauga greičiausiai netaikoma.
Grįžimas prie pradinio pirkimo yra svarbi praktika daugeliui skolintojų ir namų savininkų, nes daugelis antrųjų hipotekų yra vieno ar kelių skolintojų refinansavimo ir (arba) pardavimo ir atsisakymo rezultatas. Laimei, Arizonos teismai aiškiai nurodė, kad refinansuojama paskola išlaiko savo pradinį pobūdį pagal Neįgaliųjų kontrolės įstatymą, todėl refinansavimas neturės įtakos apsaugai, kurią būsto savininkas gali turėti pagal 33–729 (a) skirsnį.
Kadangi daugelis refinansavimo buvo susiję su pinigų pirkimu ir ne pirkimo pinigais, namų savininkai turi suprasti, kad kai kurie antrieji hipotekos skolintojai sieks susigrąžinti bent jau ne pirkimo pinigų dalį paskolos. Tokiems ieškiniams yra gynybos priemonių, o namų savininkai, susiduriantys su skolintojų reikalavimais, turėtų kreiptis į ekspertus. Advokatas Arizonoje Aptarti, kaip reaguoti į tokio skolintojo poreikius.
Deja, neįmanoma išspręsti kiekvienos situacijos trumpame straipsnyje, o bet kuris namų savininkas, susidūręs su rinkos uždarymu, turėtų ieškoti papildomų patarimų dėl mokesčių pasekmių, kaip elgtis su HOA ir kaip jūsų paskolos, nurodytos Arizonos įstatymuose, bus tvarkomos po uždarymo.
