Beveik visi namai, taip pat kitas turtas, priklausantis poroms Kalifornijoje, yra bendrai nuomojamas. Bendroji jungtinė nuoma yra nuosavybės forma, kai kiekvienam asmeniui nuosavybės teisės akte priklauso 100% atitinkamo turto. Paprastai, kai žmonės miršta, “paskutinis stovintis žmogus” yra asmuo, kuriam tiesiogiai priklausys turtas. Kadangi nieko formalaus nereikia daryti, daugeliui žmonių tai atrodo puikus būdas išvengti Kalifornijos valios, taip pat poreikio planuoti turtą Kalifornijoje. Labai protingas, ar ne? Na, ne visai…
Nors tiesa, kad bendra nuoma gali padėti išvengti testamento patvirtinimo ir gali sumažinti tam tikro turto planavimo poreikį, visi turėtų suprasti riziką, susijusią su bendro nuomos turto laikymu, ypač Kalifornijoje. Kai kurie pavojai yra akivaizdūs, o kiti yra šokiruojančiai paslėpti. Žemiau aš suskirstiau riziką į tris pagrindines kategorijas, pradedant nuo kai kurių labiausiai žinomų problemų ir tada aptariant kai kurias mažiau akivaizdžias nesėkmes, kurias kalifornijoje sukuria bendra nuoma:
Problema #1 – kas bus galutinis bendros nuomos turto savininkas?
Dažniausiai “galutinis” bendrosios nuomos turto savininkas yra sutuoktinis (kai nuosavybės teisę turi tik vyras ir žmona). Tačiau po abiejų sutuoktinių mirties lieka klausimas: kas tada paveldi? Jei prieš mirštant pergyvenusiam sutuoktiniui nebuvo atliktas joks turto planavimas, bendros nuomos turtas pereitų per “paveldėjimą pagal testamentą” (t. y. kaip Kalifornija spėjo, kad norėjote jį perduoti). Jei turite “Wally Cleaver” šeimą, tai gali būti ne paveldėjimo problema per se, nes turtas bus padalintas ir galiausiai paskirstytas tiek vyro, tiek žmonos vaikams. Žinoma, tikėtina, kad tam pasiekti bus taikoma ilga ir brangi oficialaus testamento patvirtinimo teismo procedūra, tačiau bent jau turtas atsidurs “teisingose” rankose.
Taigi pagal geriausią scenarijų turtas gali eiti taip, kaip nori tėvai, tačiau jis kainuos nemažą pinigų sumą ir Kalifornijoje užtruks (paprastai) nuo vienerių iki dvejų metų. Bet kas atsitiks, jei šiek tiek pakeisime faktus ir (arba) šeimos dinamika nebus tobula?
Atsakymas: Visokių laukinių dalykų. Ir kaip dažnai šios problemos iš tikrųjų pasitaiko? Atsakymas: Daug.
Pavyzdžiui, jei vaikas miršta anksčiau už Kalifornijos tėvus ir tas iš tėvų išlaiko savo namus bendroje nuomoje su sūnumi ir dukra, tas turtas 100% atsidurs kito išgyvenusio vaiko rankose, atsisakant pirmojo anksčiau mirusio vaiko anūkų. Dauguma tėvų skundžiasi dėl idėjos netyčia atsisakyti teisėtų įpėdinių.
Kita nenumatyta pasekmė atsiranda tada, kai sutuoktinis ar vaikas turi turto pagal bendrą nuomos sutartį, o tada vaikui iškeliama byla (dėl autoįvykio, bankroto ir pan.) ir tas kreditorius galiausiai areštuoja turtą, kurį motina ar tėvas manė turįs vienas. Kitaip tariant, turto turėjimas bendros nuomos sutartimi suteikia potencialiems kreditoriams naudos gavėjams teisę areštuoti jūsų turtą! Akivaizdu, kad tai yra šokiruojantis rezultatas, kai jis įvyksta.
Tiesą sakant, tai, kas nutinka dažniau nei anksčiau minėtos “netyčinės” konversijos, yra tyčinės konversijos. Dažniausiai tai įvyksta, kai yra vaikų iš ankstesnių santykių arba pergyvenęs sutuoktinis tam tikru momentu tiesiog susituokia. Tokiais atvejais pradinės bendros nuomos “likučiai” dažnai palieka tą (bendrą) turtą naujai porai (įdomu pažymėti, kad tai gali atsitikti tyčia ar netyčia, kai nauja pora sukuria kitą bendrą nuomą). Kita dažna pasekmė atsiranda tada, kai bendrosios jungtinės nuosavybės teisių perėmėjas palieka šį turtą savo vaikams iš ankstesnių santykių, o ne jūsų biologiniams vaikams.
Turto planavimo advokatai gerai žino apie aukščiau iškilusias problemas, nes šios išvados dažnai pasitaiko Kalifornijoje. O ką jau kalbėti apie kai kurias ne tokias akivaizdžias problemas…
Problema # 2 – mokesčių klausimai!
Mirties mokesčio ir pajamų mokesčio sistemų sąveika yra sudėtinga, kai kalbama apie tai, kaip išlaikomas pavadinimas. Tai ypač pasakytina apie Kaliforniją ir keletą kitų bendruomenės nuosavybės valstijų. Kaip matote, kai porai priklauso turtas pagal Kalifornijos bendrą nuomą ir vienas iš jų miršta, mirusiems asmenims mokesčių bazė padidėja tik puse nekilnojamojo turto pagal IRC 1014 skyrių. Tai reiškia, kad vis dar yra daug galimų mokesčių, kuriuos pergyvenęs sutuoktinis turi sumokėti už šį turtą. (Ir atvirkščiai, kai tas pats turtas laikomas gyvame Kalifornijos patikos fonde, 100% padidėja mokesčių bazė 100% viso turimo kapitalo; tai reiškia, kad našliu likęs sutuoktinis eis jo parduoti, nebus mokėtino mokesčio.) Kartais poras, kurioms priklauso nekilnojamojo turto nekilnojamasis turtas, IRC 121 skyrius “sutaupo” skubiam pagrindinio būsto pardavimui – tai yra galima išimtis, kai žmonės gyvena du kartus per pastaruosius penkerius metus savo namuose. Tokiais atvejais maitintojo netekęs asmuo gali gauti 250,000 XNUMX USD mokesčių bazės padidėjimą. Tačiau ši apsaugos priemonė taikoma tik pagrindiniam būstui, o ne bet kokiam kitam turtui (pvz., antriesiems namams, inventoriui ir pan.). Tačiau dažnai, net ir turint galimybę naudoti abu IRC 121 skaidinius ir 1014, vis dar yra pakankamai, kad išgelbėtų maitintojo netekusį sutuoktinį nuo didžiulių mokesčių.
Norėdamas iliustruoti minėtą problemą, papasakosiu jums realų pavyzdį apie žmogų, kuris pasirašė bendros nuomos sutartį Kalifornijoje, didėjančio pagrindo trūkumą ir didelius kapitalo prieaugio mokesčius. Šiuo atveju jis ir jo žmona, kartu su kitu turtu, turėjo namus, kurių nuoma buvo bendra. Ji mirė 2014 metų sausį, o vieną namą pardavė 2014-ųjų pabaigoje. 2015 m. jis taip pat turėjo parduoti antrą būstą, nes nebegalėjo ten gyventi. Prieš pateikdamas savo 2014 m. mokesčių deklaraciją, jis nusprendė įsteigti Kalifornijos gyvąjį trestą. Šio proceso metu buvo paaiškintas skirtumas tarp mokesčių bazės, Kalifornijos bendruomenės nuosavybės ir bendros nuomos nuosavybės bei dabartinių mokesčių pasekmių. Kadangi realizacija buvo skolinga milžinišką mokesčių sumą – mokestį, kurio niekada nereikėjo išleisti- ji, švelniai tariant, nebuvo laiminga. Priežastis, dėl kurios jis dabar yra skolingas papildomų mokesčių, buvo ta, kad jis ir jo žmona nusipirko abu nekilnojamojo turto objektus palyginti nedaug ir išlaikė juos bendroje nuomos sutartyje Kalifornijoje. Jai mirus, pusė jos turto buvo padidinta, o pusė – ne. Pirmojo pardavimo metu, net ir po to, kai pusė kiekvieno namo gavo eskaluojamą pagrindą, pardavus pusę savo namų, jam susidarė didelė mokesčių našta. Jis galėjo naudoti IRC 121 skaidinio išskyrimą, kad padėtų kompensuoti kai kuriuos skirtumus, ir tai tikrai padėjo. Tačiau net ir iš esmės pusę žingsnio, be to, jis buvo pašalintas iš IRC 121 skyriaus, kurio vertė yra 250,000 XNUMX USD, jis vis tiek yra skolingas didelę mokesčių sumą. Dar blogiau tai, kad jis negali gyventi antrame name, o jei tęs savo siūlomą pardavimą, jis susidurs su daug blogesniais mokesčių padariniais. Taigi, užuot sumokėjęs dešimtis tūkstančių dolerių papildomų mokesčių, jis buvo priverstas išlaikyti antruosius namus (ir mokėti nekilnojamojo turto mokesčius, draudimą, išlaikymą ir kt.) dar mažiausiai dvejus metus, kad gautų dar vieną išimtį iš IRC 121 skyriaus. Ir jam pasisekė! Jei jis nebūtų greitai pasikonsultavęs su mokesčių specialistu, jis būtų papildomai pralaimėjęs antrąjį eliminavimą. Atkreipkite dėmesį, kad visa tai gali būti šiek tiek painu, tačiau esmė ta, kad jei jis ir jo žmona nebūtų laikę turto Kalifornijos bendrojoje nuomoje, o vietoj to laikę jį Kalifornijos gyvajame treste, jis būtų skolingas nulinį mokestį. Tačiau stengiantis sutaupyti kelis dolerius turto planavimui, šie bendri nuomos mokesčiai Kalifornijoje jam brangiai kainavo.
Nuostabu, kad problema būtų daug blogesnė, jei vienas iš tėvų (o ne pora) bandytų naudoti bendrą nuomą, o ne pasitikėjimą Kalifornija, nes beveik 100% laiko apsaugos, suteikiamos pagal IRC 121 skyrių, nebūtų prieinamos. Tačiau problemos, kurias sukelia Kalifornijos bendra nuoma šiose pirmosiose dviejose problemų kategorijose, blyškios, palyginti su dilemomis, kylančiomis šiose situacijose…
Problema #3 – subtilios, bet didžiulės senjorų įstatymų problemos, kurias sukelia bendra nuoma Kalifornijoje.
Ši problemų kategorija yra ypač žalinga, nes nedaugelis žmonių supranta ryšį tarp Kalifornijos bendros nuomos ir Kalifornijos senjorų akto, taip pat dėl to, koks žalingas yra žinių trūkumas. Kaip matote, praeityje dauguma žmonių buvo sutelkti į klausimą, kas atsitinka su jų daiktais, kai jie miršta, visiškai ignoruodami klausimą, kas atsitiks su jų daiktais, jei jie yra gyvi?
Koks skirtumas? Supainioti? Kodėl jums rūpi paklausti? Atsakymas: Tai svarbu, nes Kalifornijoje senjorai gali gauti “Medi-Cal” išmokas arba veteranų pensiją (tinkamomis aplinkybėmis), kad sumokėtų už ilgalaikę kvalifikuotą slaugą. Šių vyriausybės išmokų gavimas gali išvengti bankroto. Tačiau tiems, kurie neatliko jokio turto planavimo ir laikosi bendros nuomos, vyriausybės išmokos gali būti neprieinamos.
Norint suprasti, kodėl tai, kas išdėstyta pirmiau, yra tiesa, svarbu suprasti Kalifornijos pagyvenusių žmonių įstatymą. Tačiau Kalifornijos senjorų įstatymas yra gana sudėtingas. Bet vėlgi, realaus gyvenimo pavyzdys gali padėti aiškiau paaiškinti Senjorų ir jungtinės nuomos įstatymo problemas. Šiuo atveju žmona ir vyras išlaikė savo pagrindinį namą bendroje nuomoje Kalifornijoje. Visas savo likvidžias sąskaitas jie taip pat tvarkė pagal bendrą nuomos sutartį. Be to, jie neseniai pradėjo statyti namus pagyvenusiems žmonėms, kuriuos jie laikė (jūs atspėjote) bendroje nuomoje. Bendra nuoma jiems atrodė kaip geras transporto planas, kol vyras staiga patyrė sekinančią smegenų traumą. Po kelių mėnesių ligoninėje (kuriai buvo teikiama medicininė priežiūra) ligoninė jį išleido ir pradėjo kvalifikuotą slaugą. Kvalifikuota slaugytoja buvo ir tebėra 880 USD per dieną. Nors pirmąsias kelias dienas apėmė “Medicare”, kai kurios paprastos matematikos atskleidė, kad mažiau nei per ketverius metus tiek vyras, tiek žmona bankrutuos. Dar blogiau, kad nė vienas iš jų neturėjo jokio turto planavimo. Tai reiškė, kad jie neturėjo įgaliojimų nieko daryti su puse savo turto. Be to, kadangi namai yra bendrai nuomojami, jie negali padaryti nieko prasmingo su puse šio turto! Taip yra todėl, kad ji tiesiog neturi įgaliojimų veikti jo vardu, o tai reiškia, kad dėl bendros nuosavybės ji taip pat neturi galios ir pusei jos. (Teoriškai ji gali pabandyti parduoti pusę jo, bet kas pirks 1/2 namo?) Taigi, kol namai lieka bendrai valdomi, jie neturi galimybės kontroliuotiEkonomiškas namams. Taigi jie negali skolintis iš namo (-ų), jei jų išlaikymui ir išlaikymui (arba, šiuo atveju, visų pirma visam senelių namui statyti) reikalinga paskola. Ji negali parduoti nė vieno namo, kad surinktų lėšų sumokėti už priežiūrą, kurios jos vyrui labai reikia (jau nekalbant apie būsimą priežiūrą, kurios jai gali prireikti).
Jei jų turtas buvo patikimas arba bent jau turėjo tikrai gerą įgaliojimą, dabar ji gali planuoti jų turto apsaugą ir proceso metu gauti naudos iš savo “Medi-Cal” poros (Kalifornijos “Medicaid” versija). Bet jie to nepadarė ir negali padaryti dabar, susižeidę vyro smegenis. Taigi, tie bendri nuomos pagrindai Kalifornijoje tiesiogine prasme paliko juos greitkelyje. Kitaip tariant, ji nieko negali padaryti, tik leisti pusiau pastatytam namui pūti, o jos vyras yra įstrigęs brangioje kvalifikuotoje slaugoje.
Bet turi būti keletas sprendimų, kurie jums įdomu? Na, kartais žmonės kreipiasi į teismą pagal “Peticiją 3100”, prašydami teisėjo leisti jai “padovanoti” pusę savo turto, kad padėtų jiems išvengti bankroto. Tačiau nėra jokios garantijos, kad teisėjas priims sprendimą jos naudai. Tiesą sakant, Los Andžele, kur ji yra, yra didelė tikimybė, kad teisėjas neleis jai to padaryti. Los Andželo teisėjai šioms pozicijoms tiesiog neprijaučia.
Taigi, kokios yra jo galimybės? Ji nieko negali padaryti, o jei ji mirs prieš jį (rezultatas, apie kurį niekas negalvoja, bet kartais atsitinka), šeimos turtas jam bus 100% (pagal Bendrosios nuomos įstatymą), o visas jų turtas tikriausiai bus sumokėtas už jo priežiūrą, nepaliekant nieko parodyti visą gyvenimą sunkaus darbo. Kita vertus, jei jis mirs pirmas, ji galės atlikti tam tikrą planavimą po fakto, tačiau ji turės visus tuos pačius pirmiau minėtus mokesčių klausimus, taip pat galimybę įstrigti savo didelėse medicininėse sąskaitose.
Kadangi pirmiau minėti rezultatai yra tokie šokiruojantys, jei jos 3100 peticija nebus patvirtinta, ji turės kreiptis į oficialaus testamento patvirtinimo ir oficialaus testamento patvirtinimo teismą dėl reguliarios savo vyro globos. Tai turėtų leisti jam išeiti iš greito ir veikti (šiek tiek). Tačiau problema ta, kad vien globos atvėrimas neleis efektyviai išsaugoti šeimos turto. Kitaip tariant, šiuo atveju jūs žiūrite į šimtus tūkstančių iššvaistytų dolerių tiek prarastų “Medi-Cal”, tiek teisinių konservatorystės išlaidų požiūriu.
Kad ir kaip jį padalintumėte, jo bendras nuomos turtas jam kainuos brangiai. Tik klausimas, kiek žalos bus? Štai kodėl Kalifornijos senjorų ir bendrų nuomos sutarčių įstatymas yra ypač pavojingas. Bent jau pirmose dviejose aukščiau išvardytose kategorijose atgrasomos tik asmenų įpėdinių viltys. Tačiau šiais senesniais įstatymų atvejais Kalifornijos bendra nuoma gali palikti jų savininkus tiesiogine prasme be centų!
Istorijos moralas: Jei žmonės reguliariai planuoja nekilnojamojo turto įstatymus ir senjorus, užuot bandę išvengti planavimo su Kalifornijos bendra nuoma, jie gali pasiekti visus savo tikslus neprarasdami dalies ar viso savo turto mokesčiams ir ilgalaikės priežiūros išlaidoms.
