Grįžtant prie 2008 m. rugsėjo 9 d. “The Wall Street Journal” numerio, kai žinios apie pasaulinę finansų krizę plėtėsi ir gilėjo, prognozavau, kad tarp daugybės ieškinių, kuriuos pateikė nekilnojamojo turto pirkėjai, tikėdamiesi susigrąžinti savo pradinius indėlius prieš statybas, tarp tų, kurių sėkmės tikimybė buvo didžiausia, buvo scenarijai, kai vystytojas nesugebėjo laiku pristatyti projekto.
Nors nėra tikro būdo patikrinti šias prognozes, manau, kad dažniausiai tai pasitvirtina. Paimkime, pavyzdžiui, naujausią nuomonę iš Vienuoliktosios grandinės – aukščiausio federalinio apeliacinio teismo, turinčio jurisdikciją Floridoje, kuris padėjo nustatyti toną neseniai kilusiai nekilnojamojo turto ginčų bangai. į Harvey vs Lake Buena Vista Resort, LLC, 2009 WL 19340 (11th Cir. January 5, 2009), Vienuoliktoji grandinė patvirtino žemesnės instancijos teismo nutartį grąžinti indėlius, sumokėtus už apartamentų pirkimą Orlande, ir nustatė, kad kūrėjas pažeidė pirkimo sutartį, laiku nepristatydamas vieneto. Pažymėtina, kad vienuoliktoji grandinė nepaliko kūrėjui galimybės dvejus metus nukrypti nuo žadėto statybų grafiko. Nors statytojas pažymą apie užimtumą gavo praėjus vos penkioms dienoms po dvejų metų termino, teismas sprendė, kad tai buvo teisiškai per vėlu, nors atsakovas paliudijo, kad papildomos penkios dienos atsirado dėl nuo jo nepriklausančio dalyko – neįprastai lėto reikalingo kelio leidimo tvarkymo.
Matyt, vienuoliktoji grandinė, darydama savo išvadą, išvengė kito atvejo, kai pirkėjai dominavo žemesnės instancijos teisme, tai yra, ar kūrėjas pažeidė Visiško federalinio tarpvalstybinio žemės pardavimo atskleidimo akto (ILSA) atskleidimo nuostatas, neregistruodamas buto JAV būsto ir miestų plėtros departamente (HUD) ir pateikdamas federalinės nuosavybės ataskaitą pirkėjams. Kaip jau rašiau anksčiau, federaliniai teismai pastebimai nenorėjo teisti pirkėjų dėl ieškinių, pateiktų pagal ILSA, kurių pažeidimai dažnai laikomi pernelyg techniniais ir nereikšmingais tais atvejais, kai projektas pristatomas pagal kūrėjo nurodytus pažadus .
Priešingai, nesunku suprasti, kodėl teismai gali turėti daugiau simpatijų pirkėjams tais atvejais, kai statybos buvo nepagrįstai atidėtos. Skaičiavimas yra paprastas: kuo ilgiau pastatas nėra baigtas, tuo daugiau laiko pirkėjo indėliai yra susieti su negyvenamu ir neparduodamu projektu. Ir kiekvieną dieną nekilnojamojo turto rinka vis dar yra įklimpusi į istorinį nuosmukį, kuris tik sustiprina pirkėjo neigiamą pusę. Naujausia, bet nenuostabu, kad vystytojams iškelta rinkos uždarymo procedūrų banga pasakoja bendrą istoriją apie statytojus, kurie neturi pinigų paskoloms grąžinti, rangovus ar subrangovus. Tai reiškia, kad daugelis nebaigtų projektų visoje šalyje praleis sutartyje nustatytus užbaigimo terminus – jei jie iš viso bus užbaigti, ty.
Praktiškai tiems pirkėjams, kurie turi potencialių pretenzijų dėl statybų vėlavimo ir kurie nusprendė, kad be Ayub kantrybės, patariama kuo greičiau ir ryžtingiau pareikšti savo teisinius reikalavimus. Nors statybos vėlavimas gali būti kelias į sėkmingą pirkimo sutarties nutraukimą, paprastai kuo ilgiau laukiama teisinių veiksmų, tuo didesnė tikimybė, kad vystytojas galės teigti, kad pirkėjas dėl savo vėlavimo atsisakė bet kokių teisinių reikalavimų.
