Investicinio nekilnojamojo turto pirkimo “paslaptis”, siekiant “apversti” turtą, kaip įprasta, visai nėra paslaptis. Tačiau verta tai patikrinti čia, kad nepatektumėte į santykius, kurių nenorite. Daugelis nekilnojamojo turto investavimo entuziastų skatina nekilnojamojo turto pirkimo idėją reguliuojamo juridinio asmens vardu, o ne savo. Vienas iš šios struktūros tikslų yra palengvinti lengvą turto perpardavimą. Teigiama, kad šis tikslas pasiekiamas parduodant nuosavybės subjektą (LLC, korporaciją ar patikos fondą) ir taip perduodant jam priklausantį turtą be tradicinio turto paieškos, turto draudimo, indėlių ir kt. Proceso. Skamba gerai, bet ar tikrai? Labai gerai suprantu norą palengvinti pirkėjo gyvenimą. Tačiau yra elementų, susijusių su tipišku “subjekto pardavimu”, dėl kurių jis geriausiu atveju gali būti problemiškas.
Pirmasis klausimas yra galimas ūkio subjekto pardavimas. Jei tai daroma teisingai, pardavėjas gali faktiškai parduoti vertybinį popierių. Vertybinių popierių teisė yra tai, kas reglamentuoja žmones, kurie parduoda vertybinius popierius. LLC akcijos, obligacijos ir akcijos paprastai laikomos vertybiniais popieriais. Tokiu atveju, kaip aptariamasis, pardavėjas privalo laikytis vertybinių popierių įstatymų. Bausmės už šių įstatymų pažeidimą yra daug baudžiamosios nei už daugumos nekilnojamojo turto įstatymų pažeidimą. Be pasekmių vertybiniams popieriams, yra ir atsakomybės klausimų.
Norėdami gauti visas turimas nekilnojamojo turto nuosavybės privilegijas, kuriomis naudojasi (perduoda) savininkai, jie turi prisiimti asmeninę atsakomybę už skolas. Tai reiškia, kad nauji savininkai būtinai turės pasirašyti bet kokią pagrindinę skolą, darant prielaidą, kad esami skolintojai tai leis, o tai jokiu būdu nėra savaime suprantama. Be to, pardavėjams bus sunku gauti atleidimą nuo skolintojų. Svarbu pažymėti, kad dėl tokio tipo pardavimo hipotekoje vis tiek gali būti numatyta sąlyga “mokėtinas už pardavimą”. Tai leis skolintojui atšaukti 100% negrąžintos ir mokėtinos paskolos likučio. Atidžiai perskaitykite šiuos elementus.
Taip pat kyla klausimas dėl subjektų veiklos įsipareigojimų. Paprasčiau tariant, jei įsigysite veikiantį subjektą, paveldėsite visus jo veiklos įsipareigojimus. Jei perkant subjektą subjektas yra skolingas, esate skolingas. Tai tiesa, net jei skola nėra tiesiogiai susijusi su turtu, kurį norite turėti. Tai gali būti taikoma paskoloms, tokioms kaip kredito linijos, kredito kortelės ir sąskaitos, atidarytos pas pardavėjus. Daugeliu atvejų sunku žinoti visas subjekto skolas, todėl, jei perkate veikiančią įmonę, būtinai nustatykite ir dokumentuokite visas skolas, kurias patiriate, ir paprašykite, kad pardavėjai kompensuotų jums visus kitus.
Kaip ir daugelis dalykų nekilnojamojo turto srityje, ši koncepcija pateikiama kaip saugi, patikima ir lengvai naudojama taktika, palengvinanti verslą. Realiame pasaulyje taip paprastai būna. Tačiau jis naudojamas tam tikru dažnumu. Priežastis, dėl kurios negirdite daugiau apie tai, yra ta, kad dalyvaujančios šalys paprastai niekada nepasiekia bylinėjimosi taško nė vienoje iš bylų. Daugeliu atvejų viskas vyksta pagal Hoyle’ą. Jei pinigai bus uždirbti, visi bus laimingi. Jei prarandami pinigai, dauguma žmonių ima smogti ir toliau gyvena. Tačiau tai, kad niekada negalite būti sugauti, nereiškia, kad teisinga nebaudžiamai naudoti šią sąvoką.
Kaip ir visų nekilnojamojo turto daiktų atveju, jūs privalote sau ir tiems, su kuriais susiduriate, būti sąžiningiems, atviriems ir atviriems. Turite suprasti viską, kas įmanoma apie sandorį, ir išmintingai priimti sprendimus. Jei ketinate pirkti ar parduoti subjektą, taigi ir turtą, būkite atsargūs. Kuo daugiau žinai, tuo geriau. Šis įrankis nėra toks saugus, kaip kai kurie mano, tiek pirkėjui, tiek pardavėjui. Jei galėsime padėti, džiaugsimės tuo. Sėkmės.
