2014 m. kovą Kalifornijos apeliacinis teismas paskelbė nuomonę dėl Richmanas prieš. Hartley (2014) 224 Cal.App.4th 1182, paaiškinama, kad Kalifornijos įstatymai reikalauja, kad nekilnojamojo turto pardavėjai pirkėjui pateiktų “Perdavimo atskleidimo pareiškimą” (TDS), jei turtas yra mišraus naudojimo turtas. Daugkartinis naudojimas yra nuosavybė, kurioje yra gyvenamųjų ir komercinių patobulinimų.
Pirkėjas sudarė sutartį su pardavėju dėl pardavėjo turto pirkimo Venturoje, Kalifornijoje. Turtas buvo vienas sklypas, tačiau jame buvo du pastatai: gyvenamasis dvipusis ir komercinis statinys. Abi šalys naudojosi standartine pirkimo–pardavimo sutartimi, pagal kurią buvo perkamas komercinis nekilnojamasis turtas. Į susitarimą buvo įtraukta ši nuostata: “Pardavėjas, naudodamasis garantija, privalo pateikti pirkėjui visą taikytiną atskleidimą, kurio reikalaujama pagal įstatymus … Dėl turto… Sutartyje taip pat buvo kalbama, kad pardavimas nebus sąlyginis ir “toks, koks yra”.
Pirkėjas atsisakė uždaryti laiku, nes pardavėjas nepateikė reikalaujamų atskleidimo duomenų. Konkrečiai, pirkėjas teigė, kad pardavėjas nesuteikė jam išskaičiuojamojo mokesčio prie šaltinio, kaip reikalaujama Transporto atskleidimo įstatymo Civilinio kodekso 1102 straipsnio a punkte, Ff. Kalifornijos civilinio kodekso § 1102(a) paaiškinama, kad atskleidimo reikalavimas taikomas “nekilnojamajam turtui arba gyvenamųjų patalpų kooperatyvui, patobulintam arba sudarytam iš bent vieno būsto vieneto ir ne daugiau kaip keturių vienetų”, nebent turtui aiškiai taikoma išimtis. Civilinio kodekso § 1102.02 išvardijamos nekilnojamojo turto perdavimo rūšys, kurioms netaikomas Perdavimo atskleidimo įstatymas, o “mišraus naudojimo” turtas nėra įtrauktas į sąrašą. Pardavėjas teigė, kad Transporto atskleidimo įstatymas taikomas tik nekilnojamojo turto pardavimui, susijusiam tik su gyvenamaisiais pastatais.
Pardavėjas padavė pirkėją į teismą dėl pirkimo sutarties pažeidimo. Bylinėjimosi metu pirkėjas siekė gauti pagreitintą teismo sprendimą ir triumfavo, nes teisiškai pardavėjas negalėjo įrodyti, kad įvykdė savo teisinę ir sutartinę pareigą pateikti TDS. Pirmosios instancijos teismas priėmė skubų sprendimą pirkėjo naudai, o pardavėjas pateikė apeliacinį skundą. Apeliacinis teismas patvirtino Pirmosios instancijos teismo sprendimą.
Pardavėjas apeliaciniame skunde teigė, kad Perdavimo atskleidimo įstatymas taikomas tik nekilnojamajam turtui, “kurį sudaro ne mažiau kaip vienas gyvenamasis vienetas ir ne daugiau kaip keturi vienetai”, ir kad jo turtą sudaro gyvenamieji ir komerciniai pastatai. Pardavėjas teigė, kad įstatymu nebuvo siekiama apsaugoti to, kas iš esmės yra komercinis sandoris.
Apeliacinis teismas pažymėjo, kad įstatymų leidėjas įstatymą priėmė 1985 m. ir aiškiai jo formuluote reikalauja, kad pardavėjas pristatytų pirkėjui TDS turtą “bet kokiu perdavimu … nekilnojamojo turto”, pagerintas arba sudarytas iš ne mažiau kaip vieno būsto ir ne daugiau kaip keturių vienetų. (Civilinio kodekso 1102 straipsnio a punktas) Šie žodžiai buvo aiškūs ir nedviprasmiški ir kad nebuvo jokių apribojimų nekilnojamojo turto sklypams, kuriuose buvo tik būsto pagerinimai. Komercinės paskirties ir statinių pridėjimas prie turto nepanaikina vartotojų apsaugos, kurią turėjo suteikti įstatymas.
Teismas pažymėjo, kad iš tiesų teisės aktų leidėjas neketino taikyti Turto perdavimo atskleidimo įstatymo komercinio nekilnojamojo turto sandoriams. Teismas nurodė, kad sandorio pobūdžio nebūtina kvalifikuoti kaip “gyvenamojo” ar “komercinio”, nes įstatymas iškėlė TDS poreikį vien dėl to, kad jame buvo gyvenamasis namas. Daroma prielaida, kad sklypas, kuris pirmiausia naudojamas komerciniais tikslais, tačiau turi būstą, kuris jame atrodo nesvarbus, taip pat laikomas mišriu naudojimu, todėl jam reikalingas TDS. Jeigu turto sklypas yra mišraus naudojimo, kokiu mastu taikomas išskaičiuojamasis mokestis: tik gyvenamajam vienetui, ar ir komercinėms turto dalims? Teismas šio klausimo nenagrinėjo.
Šis atvejis išryškina pasekmes, jei pirkėjui neatskleidžiama informacija. Tiesiog buvo įprasta, kad sandorio šalys mano, jog turto dalis, kurią visų pirma galima apibūdinti kaip komercinę, reiškia, kad netaikoma perdavimo atskleidimo teisė. Tai reiškia, kad yra daug pardavėjų, kurie pažeidė atskleidimo įstatymus. Dar labiau gąsdina pardavėjus ir jų tarpininkus dėl galimos informacijos atskleidimo apimties, kuri apima mišraus naudojimo sklypus. Tai tikrai turės didelių neigiamų pasekmių nekilnojamojo turto rinkoje, jei teismas manys, kad informacijos atskleidimo reikalavimai taikomi net komercinėms turto dalims, tačiau tai yra klausimas, kurį turi išspręsti kitas teismas. Pamoka yra ta, kad paprastai verta stengtis per daug užsidaryti.
