Atsakomybės apribojimas: Šis straipsnis nėra skirtas teisinėms konsultacijoms. Teisinės konsultacijos priklauso nuo konkrečių kiekvieno asmens aplinkybių. Jei turite susijusių problemų, dėl jūsų konkrečių aplinkybių turėtumėte pasikonsultuoti su savo advokatu, kuris praktikuoja teisę jūsų valstijoje. Šis straipsnis skirtas tik informaciniams tikslams.
Adreso agentas nuvedė mus į didelę ir gražią konferencijų salę. Mano klientas atsisėdo pirmas. Ji sėdėjo kėdėje tiesiai priešais ją. Po to, kai ji nervingai nusišypsojo man, ji padėjo rankas ant šalto, blizgančio posėdžių salės stalo ir susikibo rankomis, susipynusi pirštus.
Akivaizdu, kad ji nervinosi….
Ir ji turėjo nervintis. Tai buvo pirmas kartas, kai pirkote nekilnojamąjį turtą. Be to, šį namą ji pirko nekilnojamojo turto bumo metu – kai nekilnojamojo turto rinka buvo beprotiškesnė. Dar svarbiau, kad ji pirko šį namą tiesiai iš statytojo – ir sutiko leisti statybų hipotekos bendrovei finansuoti namo pirkimą, o jos statybų nuosavybės įmonei – užbaigti nekilnojamojo turto sandorį – o tai paprastai apsunkina reikalus nieko neįtariantiems būsto pirkėjams.
Deja, aš jai neatstovavau tuo metu, kai ji pasirašė nekilnojamojo turto sutartį, nes ji mane pasamdė likus vos kelioms dienoms iki uždarymo. (Registracijai paprastai patarčiau daugumai pirkėjų gauti finansavimą ir nuosavybės / uždarymo agento paslaugas iš šalies, nesusijusios su iniciatoriumi).
Uždarymo agentas atnešė krūvą dokumentų mano kliento parašui. Jis padėjo dokumentus priešais mane, tada išėjo iš kambario, uždarydamas duris už jo. Žinoma, aš buvau ten, kad peržiūrėčiau kiekvieną savo kliento dokumentą, kad patarčiau jai prieš pasirašant kitus dokumentus. Dauguma dokumentų buvo gerai.
Tačiau buvo vienas dokumentas, kuris man sukėldidelį susirūpinimą: aktas.
“Ar kas nors jums sakė, kad jei per ateinančius 4 metus parduosite savo namą, turėsite sumokėti 15% baudą nuo pardavimo kainos statytojui?” Paklausiau jos peržiūrėjęs savo poelgį. Nustebau išvydęs tokią nuostatą akte, nes neprisimenu, kad prieš kelias dienas mačiau tokią sąlygą nekilnojamojo turto sutartyje.
– Ne!!!!!!,, – greitai atsakė ji. Akivaizdu, kad ją nustebino mano klausimas.
“Ar galite sumokėti 15% baudą statytojui, jei parduodate namą per 4 metus?” Aš jos paklausiau, pažiūrėkite iš akto.
“Ne!!!!!!!!!”
“Todėl patariu jums nepasirašyti nė vieno iš šių baigiamųjų aktų ir susilaikyti nuo šio uždarymo, nebent iniciatorius sutiktų pašalinti šias nuostatas iš jūsų verslo…”
Paskambinau nekilnojamojo turto agentui atgal į kamerą ir informavau, kad uždarymas neįvyks, nebent kūrėjas sutiks pakeisti aktą. Prokuroras grįžo į savo postą. Jis greitai grįžo su pataisytu instrumentu.
Po to uždarėme nekilnojamojo turto sandorį.
Problema
Ar suprantate savo veiksmus? O kaip dėl jūsų ribojančių įžadų? Ar net žinote, kas yra ribojantys įžadai? Ar žinojote, kad prieš uždarymą paprašysite pamatyti visus galutinius dokumentus?
Ar galite patikėti, kad dauguma pirkėjų to nedaro? Ar tikite, kad teisininkai, kurie neužsiima nekilnojamuoju turtu, to nedaro?
Dėl to, kaip ir pardavėjas aukščiau pateiktame scenarijuje, pardavėjai gali lengvai pateikti didelių staigmenų potencialiems pirkėjams tiesiai prie uždarymo stalo. Akivaizdu, kad tai suteikia pardavėjams didžiulį pranašumą.
Dar blogiau, net jei pirkėjas pasiima staigmeną, pardavėjas gali grasinti išlaikyti pirkėjo užstatą, jei jis tą dieną neužsidarys. Dėl to pirkėjas susiduria su akivaizdžia dilema. Kadangi nekilnojamojo turto indėliai paprastai būna dideli, dauguma pirkėjų jaučiasi taip, tarsi neturėtų kito pasirinkimo, kaip tik pasirašyti galutinius dokumentus.
Sprendimas
Pirkėjai turėtų stengtis apsaugoti savo interesus uždarymo metu:
- Apsvarstykite galimybę paprašyti uždarymo agento pateikti jums visus jūsų dokumentus likus bent 48 valandoms iki uždarymo.
- Apsvarstykite galimybę perskaityti visus savo dokumentus. Jei ko nors nesuprantate, apsvarstykite galimybę paprašyti tinkamo asmens jums tai paaiškinti.
- Jei baigiamuosiuose dokumentuose matote ką nors įtartino, apsvarstykite galimybę šiuo klausimu pasikonsultuoti su savo jurisdikcijos advokatu.
- Jei bandote suprasti uždarymo procesą ir dokumentus ir (arba) sąvokas, kurios jus užvaldo, apsvarstykite galimybę pasamdyti nekilnojamojo turto advokatą, kuris atstovautų jums sandoryje.
- Daugelyje jurisdikcijų nekilnojamojo turto teisininko samdymas, kad jis atstovautų jums tik užrakinimo procese, paprastai kainuoja mažiau nei 1,500.00 XNUMX USD – tai yra mažiau nei vieno mėnesio mokėjimas daugeliui žmonių. Tai nedidelė investicija, skirta apsaugoti jūsų investicijas į naujus namus.
